VvE’s moeten aandeel in reservefonds betalen

De Hoge Raad heeft recent een voor eigenaren van koopappartementen teleurstellende uitspraak gedaan. Zij moeten belasting betalen over hun aandeel in het reservefonds van hun vereniging van eigenaren, oftewel vermogensrendementsheffing.

VvE Belang is het niet eens met deze beslissing waartegen geen beroep meer mogelijk is. Deze organisatie vindt dat eigenaren van koopappartementen helemaal geen belasting moeten betalen over hun aandeel in het reservefonds. De minister van Financiën, de fiscus en nu ook de Hoge Raad vinden van wel.

Vereniging

VvE Belang heeft een aantal argumenten waarom er helemaal geen belasting betaald zou moeten worden. Wie een appartement koopt, is wettelijk verplicht lid van de vereniging van eigenaren.

Deze vereniging is wettelijk verplicht in een reservefonds te sparen voor toekomstig groot onderhoud van het gebouw. Wie zijn appartement verkoopt, krijgt zijn deel van het spaargeld in de reservepot niet terug. De vereniging is en blijft daar eigenaar van.

Hij kan zijn aandeel in het reservefonds niet tijdelijk opvragen om bijvoorbeeld op vakantie te kunnen. Kortom, allemaal redenen om te concluderen dat de inhoud van het reservefonds niet van de appartementseigenaar is en dat er dus geen belasting over verschuldigd is.

Box 3

De Hoge Raad heeft een uitspraak gedaan over de vraag of de belasting moet worden geheven in box 1 of in box 3. De uitspraak is: box 3. De Hoge Raad is van mening dat er wel belasting over moet worden betaald, namelijk vermogensrendementsheffing.

De Hoge Raad redeneert dat eigenaren van eengezinswoningen ook voor onderhoud moeten sparen en dat ook in box 3 moeten opgeven. Op zich is dat juist, maar het verschil is dat de eigenaar van een eengezinswoning het onderhoud kan uitstellen en zijn spaargeld (eerst) voor iets anders kan gebruiken.

De appartementseigenaar kan dat niet. Hij kan ook niet kiezen wanneer het geld aan onderhoud wordt uitgegeven. Dat beslist de vereniging.

Reservefonds

De Procureur-generaal bij de Hoge Raad staat dichter bij de mening van VvE Belang dan de Hoge Raad zelf. Hij heeft in februari 2010 in deze kwestie aan de Hoge Raad ‘geadviseerd’ het reservefonds aan te merken als een onlosmakelijk onderdeel van het appartementsrecht, waardoor het onderdeel is van de eigen woning en dus moet worden opgegeven in box 1. Gerelateerd nieuws * Uitspraak Hoge Raad over OZB op grond bij verzorgingshuis * Nut macronorm onroerendezaakbelastingen niet aangetoond * Taxatieverslag nieuwe stijl leidt tot minder bezwaren

Dit is in overeenstemming met de maatschappelijke realiteit, waarbij het aandeel in het reservefonds bij verkoop van een appartementsrecht onderdeel van de vraagprijs/koopsom van het appartement is. Omdat voor de bepaling van de (forfaitaire) inkomsten uit eigen woning in box 1 wordt aangesloten bij de WOZ-waarde, komt een zelfstandige heffing over het aandeel in het reservefonds dan niet aan de orde.

Het gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad is dat appartementswoningen gevoelsmatig twee maal worden belast, aldus VvE Belang: in box 3 voor de vermogensrendementsheffing en bij box 1 vanwege de eigen woning. En dat is tegen de afspraken die zijn gemaakt bij de invoering van het boxenstelsel, vindt de organisatie.

Rangorderegeling

Eén van de spelregels is dat als iets in één box wordt belast het niet nogmaals in een andere box kan worden belast (zogenaamde rangorderegeling). Die afspraak is geschonden nu het eigen appartement voorkomt in zowel box 1 als in box 3.

Het ministerie van Financiën meldt dat het lidmaatschap van de VvE, dat wettelijk verplicht is voor de eigenaar van een appartement, geen onderdeel is van de woning.

De Hoge Raad zegt: “Het lidmaatschapsrecht van een VvE wordt niet aangemerkt als (element van) een eigen woning. Wel vertegenwoordigt dit lidmaatschapsrecht een bepaalde economische waarde, een zogeheten vermogensrecht. Daardoor is een eigenaar verplicht dit op te geven als een vermogensbestanddeel in box 3.”

Woningforfait

Vervolgens maakt de Hoge Raad een vergelijking met het waarderingsstelsel bij de WOZ. Op grond van dit waarderingsstelsel wordt sinds jaar en dag voor de bepaling van de WOZ-waarde van een appartementsrecht het reservefonds buiten beschouwing gelaten, omdat ook hier een reserve voor onderhoud niet wordt aangemerkt als waarde van de onroerende zaak zelf.

De Wet Inkomstenbelasting 2001 kent echter haar eigen regels, waaronder de rangorderegeling, waardoor het reservefonds opgaat in het eigen woningforfait.

Een schrale troost voor eigenaren van appartementen is dat bij de vermogensrendementsheffing in box 3 een vrijstelling bestaat van om en nabij de €20.000 per belastingplichtige (voor gehuwden circa €40.000). Veel appartementseigenaren komen als zij hun aandeel in het reservefonds optellen bij hun vermogen niet tot het maximum van deze vrijstelling. [ Bron: De Telegraaf ]